[충청시론] 정세윤 변호사

지역주택조합은 원수에게나 추천하라는 말이 있다. 그만큼 그 위험성과 불법성이 크다는 말일 것이다. 그렇다면 협동조합형 민간임대주택은 어떠할까? 필자가 보기에는 지역주택조합과 별반 다르지 않아 보인다. 실제로 사업에 성공하여 큰 이득을 본 경우도 있겠지만, 대부분 사업은 실패로 끝나 조합원이 납입한 대금은 물론이고, 제2금융권에서 고금리로 대출을 받은 까닭에 수천만 원의 채무 또한 부담하게 되는 경우가 태반이다. 이에 이번 칼럼에서는 협동조합형 민간임대주택사업 추진 절차와 시행사들의 기망 행위, 피해자들을 위한 관련 법령 및 판례 등 협동조합형 민간임대주택의 위험성에 대해 구체적으로 살펴보도록 하자.

협동조합형 민간임대주택은 협동조합의 형태로 운영되는 민간임대주택을 말하는데, 협동조합형 민간임대주택사업 추진 절차는 다음과 같다.

① 협동조합 설립(협동조합 기본법 제15조)

협동조합을 설립하려는 경우 5인 이상의 조합원 자격을 가진 자가 발기인이 되어 정관을 작성하고 창립총회 의결을 거친 후 관할 시장에 신고하여야 한다. 조합원 50%, 토지 80% 이상을 확보해야 조합 설립이 가능한 지역주택조합과 달리 협동조합은 발기인 요건만 구성되면 조합 설립 요건을 충족하므로, 이 부분에 있어 불법이 개입될 여지가 크다. 요컨대 토지사용권원을 전혀 확보해 놓지 않은 상태에서도 협동조합 설립 후 조합원을 모집할 수 있다는 말이다.

② 조합원 모집(2가지 방법)

◇ 시행사 협동조합의 조합원 모집(민간임대주택에 관한 특별법 제5조의 3)

협동조합 기본법에 따라, 조합원에게 민간건설임대주택(30호 이상)을 공급할 목적으로 설립된 협동조합이나 협동조합의 발기인이 조합원을 모집하는 경우, 건설대지의 토지사용권원 80%를 확보한 후 구청장에 신고하고, 공개모집의 방법으로 모집하여야 한다. 정상적인 협동조합이라면 이러한 방식으로 조합원을 모집할 가능성이 크다.

◇ 출자자 협동조합의 조합원 모집

시행사에게 출자자로서 투자하고 대물로 아파트를 분양받는 형식으로, 이 경우 토지사용권원을 확보하지 않아도 조합원을 모집할 수 있으며 민간임대특별법에서 규정하는 조합원 모집신고 규정도 적용되지 않는다. 보통 불법이나 사기를 염두해 두고 있는 시행사들은 토지사용권원을 확보해 놓지 않은 상태에서 ①과 같이 협동조합을 설립한 후 출자자 형태로 조합원을 모집함으로써 관련 법령의 요건 등을 피해 나간다.

③ 주택건설사업계획 승인(주택법 제15조)

600세대 미만 : 구청장 승인, 600세대 이상 : 시장 승인

④ 착공신고 및 사용검사(주택법 제16조, 제49조) ⑤ 임대 만기 후 분양전환

위와 같은 협동조합형 민간임대주택사업 추진 절차에 대해 알았다면, 시행사들이 어떠한 방식으로 조합원들을 기망하는지 알아보자. 사기를 칠 시행사들은 먼저 5명을 모아 협동조합을 설립한 이후, 토지사용권원을 확보하지 않은 상태에서 출자자 형태로 협동조합의 조합원을 모집한다. 당연히 사업계획승인은 받지 않은 상태이고 향후 받을 생각도 없다. 이들은 단지 조합원들을 최대한 끌어모아 조합원이 납입한 계약금 등의 대금을 편취할 생각밖에 없는 것이다.