2월 26일 시행된 1단계는 ‘스트레스 금리’를 도입한 첫 번째 조치였다.

이 단계에서는 변동금리 대출과 만기 10년 이상의 장기 고정금리 대출을 대상으로, 기존의 실제 적용 금리보다 1.5~2%포인트 높은 ‘가상의 금리’(스트레스 금리)를 적용해 DSR을 산정하도록 했다. 다만 이 시점에서는 아직 스트레스 DSR이 실제 대출 심사 기준에 반영되지는 않았다. DSR 수치가 높게 나와도 대출 승인을 제한하는 요건은 아니었고, 금융기관의 내부 리스크관리나 사전 점검 용도에 가까웠다. 금리 상승 가능성을 공식적으로 반영하기 시작했다는 점에서 제도 전환의 ‘신호탄’으로 평가된다.

9월 1일 시행된 2단계는 스트레스 DSR 적용 대상을 대폭 확대하는 것이 핵심이다.

1단계가 변동금리 및 장기 고정금리 대출에 한정돼 있었다면, 2단계부터는 모든 주택담보대출과 일부 전세자금대출까지 스트레스 금리를 반영한 DSR 산정 방식이 적용된다. 기존에는 제외됐던 고정금리와 단기 만기 대출도 새롭게 포함되면서, 스트레스 DSR은 ‘일부 대충자’가 아닌 사실상 전 대출자를 아우르는 제도로 확장되는 셈이다. 다만, 이 단계에서도 스트레스 DSR은 실제 대출 승인 기준이 아닌 권고 수준에 머무른다. 은행 등 금융기관은 이를 참고해 대출 건전성을 평가하되, DSR 수치가 일정 기준을 넘었다고 해서 대출을 거절하는 구조는 아니지만, 모든 대출에 걸쳐 금리 리스크를 반영하는 체계가 정착된다는 점에서 의미 있는 전환점으로 평가된다.

2025년 7월 1일부터 시행될 3단계는 스트레스 DSR 제도의 본격적인 정착 단계다.

이 단계에서 가장 큰 변화는 스트레스 DSR이 단순 참고 수치를 넘어, 실제 대출 심사 기준으로 공식 적용된다는 점이다. 금융당국은 이를 통해 금리 인상기에도 대출자가 상환 가능할 정도의 대출만 허용함으로써, 가계부채의 지속 가능성을 확보하겠다는 방침이다. 핵심은 ‘스트레스 DSR 70% 상한선’이다. 즉, 스트레스 금리를 적용해 계산한 연간 원리금 상환액이 대출자의 연소득의 70%를 초과할 경우, 원칙적으로 대출이 불가하다. 기존 DSR 기준과 마찬가지로 예외 적용은 가능하지만, 제도적 기본값이 엄격하게 설정된 만큼 실수요자와 금융기관 모두 대출 구조를 재설계해야 하는 상황에 직면하게 된다. 이로써 스트레스 DSR은 가계부채 리스크관리를 위한 사실상의 ‘최종 필터’로 기능하게 될 전망이다.

▣ 실수요자들에게는 '숨 고르기'가 아닌 '숨 막히기'?

문제는 이러한 규제가 실수요자들에게도 직접적인 부담으로 다가올 가능성이 크다는 점이다. 생애 최초 주택 구입자, 신혼부부, 전세자금 대출 수요자 등은 이미 기존 DSR 규제로 인해 대출 문턱이 높아진 상황에서, 여기에 스트레스 DSR까지 적용되면 내 집 마련이나 주거 이전이 더욱 어려워질 수 있다.

금융 유연성이 제한되어 실수요자의 대출 가능성에도 제약이 생긴다. 특히 수도권 무주택자, 30~40대 맞벌이 부부, 신혼부부 등 실수요층이 가장 큰 타격을 받을 것으로 예상된다. 더욱이 수도권 중저가 주택을 목표로 하는 실수요자들은 대출 규모가 곧 주택 가격과 직결되기 때문에, 대출 제한이 곧 내 집 마련의 문턱 상승으로 이어질 우려가 크다. 여기에 전세자금 대출이나 신혼부부 특별공급 등 정부 지원 대출 상품 역시 스트레스 DSR 적용 대상에 포함되면서, 정책 실효성에 대한 논란도 피하기 어렵다. ‘가계부채를 줄이려다 서민 주거 안정을 해친다’는 구조적 딜레마가 현실화되는 순간이다.

▣ 금융시장 안정을 위한 ‘불편한 선택’

DSR 제도를 무조건 불합리하다고만 볼 수는 없다. 금융안정이라는 거시적 관점에서 보면, 불편하지만 불가피한 선택이라는 데 무게가 실린다.

국내 가계부채는 2025년 현재 약 1,900조 원으로 여전히 OECD 최고 수준이며, 팬데믹 시기의 초저금리와 대출 확대가 남긴 부채 부담은 금리 인상기마다 리스크로 되돌아왔다. 특히 2022~2023년 기준금리 인상 국면에서 일부 저신용 차주의 연체율이 눈에 띄게 상승하며, 금융시스템 전반의 취약성이 드러나기도 했다.

이러한 배경 속에서 스트레스 DSR은 ‘빌려줄 수 있어도, 갚을 수 없다면 빌려줘서는 안 된다’는 금융의 기본 원칙을 제도화한 조치로 볼 수 있다. 대출 심사에 미래 금리 리스크를 선제적으로 반영함으로써, 가계의 상환 능력을 현실적으로 점검하고, 금융기관의 부실을 예방하며, 시장의 급격한 신용경색을 막는 효과도 기대된다. 단기 처방이 아니라, 중장기적인 시스템 안전장치로 작동해야 할 제도라는 점에서, 스트레스 DSR의 도입 취지는 분명히 재평가할 필요가 있다.

3단계 스트레스 DSR 제도는 가계부채의 건전성을 강화하고 금융시스템의 안정성을 높이기 위한 불가피한 조치다. 그러나 동시에 실수요자들의 내 집 마련 꿈을 어렵게 하고, 주택시장 전반에 걸쳐 부담을 키울 수밖에 없는 현실적인 한계도 분명하다. 금융당국과 정책 입안자들은 대출 규제 강화와 서민 주거 안정 사이에서 균형점을 찾아야 하는 중대한 과제 앞에 놓여 있다.

앞으로도 금리 변동성에 따른 가계부채 리스크 관리는 필수적이지만, 실수요자의 금융 접근성을 지나치게 제한하지 않는 ‘세심한 조율’이 필요하다. 새로운 대출 규제가 진정한 금융 안전망으로 자리 잡기 위해서는, 금융시장과 정책 당국, 그리고 실수요자가 함께 현실적 대안과 보완책을 모색하는 노력이 무엇보다 중요하다 할 것이다.

                   <약력>

       한성대학교 컨설팅학 박사

 경희대학교 경영대학원 경영학 석사

        경희대학교 경영학 학사

      (사)청년지식융합협회 회장

          ㈜굿위드연구소 이사

          굿위드아카데미 원장

         저서 ‘경제야 다시 놀자’

      충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재