주택임대차보호법이 시행된 지 26년의 시간이 지났습니다. 이 법률은 주택소유자에 비하여 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 주택 임차인을 보호하여 국민주거생활의 안정을 도모한다는 사회정책적 목적을 달성하기 위해 지난 1981년 3월 5일 제정된 특별법으로서 주택임대차에 관하여 민법에 대한 여러가지특례를 규정하고 있다. 하지만 아직까지도 이 법률의 취지와 수혜범위를 몰라 피해를 보는 경우가 의외로 많은 것이 사실입니다.

필자의 경우, 상담사례를 보면 임차인이 자신의 권리를 주장할 수 있는 최소 근거인 확정일자와 전입일자 등 용어조차 모르는 경우도 있었습니다. 또한 임차인 보호를 위해 만들어진 법률임에도 불구, 오히려 이를 악용하는 사례도 종종 발생할 수 있습니다.

이에 따라 이번 시간에는 임차인들이 가장 먼저 알아야 할 '주택임차권'에 대해 알아보겠습니다.

주택임대차보호법에 의하면 주택임차권 등기를 하지 않더라도 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다. 다음날 오전 0시부터 대항력이 취득되어, 집주인인 임대인은 물론이고 집주인이 집을 매도했을 경우 매수한 양수인, 후순위 근저당권자, 가등瘦퓔??등에 대항하여 임차권자임을 주장할 수 있습니다.

주택소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 체결된 임대차 계약도 포함되므로 계약상의 임대인이 비록 등기부상의 소유자가 아니더라도 주택의 명의신탁자인 경우에는 등기부상 소유자인 수탁자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있습니다.

대항력에 관한 판례를 구체적으로 살펴보면, 주택인도는 이삿짐을 옮기거나 열쇠를 넘겨 받는 것은 물론이고 임차인이 직접 점유하지는 않더라도 임대인 승낙하에 임차인이 타인에 전대하고 그 전차인이 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우에도 대항력은 인정됩니다.

그러나 주민등록은 형식적인 것이 아니고 주민등록에 의해 대외적으로 드러나는 점유가 임차권에 의한 점유임을 다른 사람들이 알 수 있는 정도여야 합니다. 또한 대항력의 취득시에만 일시적으로 구비하면 되는 것이 아니고 대항력의 유지를 위하여 계속 존속되어야 합니다.

주민등록은 임차인 자신의 주민등록에 한정하지 않고 그 처의 주민등록도 무방하며, 임차인이 가족과 함께 살면서 그 가족의 주민등록은 남겨둔 채 임차인만 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우에는 주민등록의 종국적인 이탈이라고 할 수 없어 대항력이 유지되지만, 가족의 주민등록도 남겨두지 않고 임차인이 퇴거하였다면 대항력은 상실됩니다.

임차인이 임차주택을 등기부상 표시와 다르게 틀린 호수를 계약서에 표시하고 주민등록을 하였다면 대항력을 가지지 못하며, 연립주택의 경우에 동호수 등의 표시없이 그 지번만을 신고하여 주민등록을 한때에는 유효한 공시방법으로 볼 수 없어 대항력이 발생하지 않지만, 다가구용 단독주택의 경우는 대항요건을 갖추기 위해서 지번만 있으면 되고 호수까지 기재할 필요는 없으므로 그 경우 같은 건물 내에서 이사하면서 호수를 변경한 전입신고를 다시 하더라도 원래의 전입신고에 따른 대항력이 그대로 유지됩니다.


<장진호 변호사 약력>
한국가정법률상담소백인변호사단
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