집주인이나 경락인, 후순위 근저당권자 등에게 주택임차권을 주장할 수 있는 대항력은 주택의 인도와 주민등록만 있으면 족합니다. 그렇다면 보통 전입신고와 함께 임대차계약서상에 받는 확정일자는 무엇이며 왜 받을까요.

확정일자는 그날 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 것을 증명하는 것으로서 임대차계약서상의 확정일자는 임차인이나 계약서 소지인이 계약서 원본을 가지고 공증사무소나 법원, 등기소, 읍·면·동사무소에서 신청하면 받을 수 있는데 통상 동사무소에서 전입신고와 함께 확정일자를 부여받습니다.

확정일자인을 받지 않았다면 위에서 말한 주택임차권의 대항력은 유지되더라도 우선변제권은 인정되지 않습니다. 대항력은 내가 임차권자임을 주장하여 집에서 계속 살 수 있는 권리이고, 우선변제권은 일반채권자나 후순위 물권자에 우선하여 임대차보증금을 변제 받을 수 있는 권한입니다.

주택이 경매에 들어갔을 때 대항력과 우선변제권을 가진 임차인, 즉 주택인도와 주민등록을 마치고 확정일자까지 받아 둔 임차인은 우선변제권을 행사하여 후순위 근저당권자 등 담보물권자보다 우선하여 보증금을 받을 수도 있고 또는 대항력을 행사하여 남은 계약기간 동안 더 살고 기간이 끝난 후 경락받은 새 집주인에게 보증금반환을 청구할 수도 있습니다.

그런데 이는 근저당권자 등이 임차권보다 후순위일 경우에 가능한 것이므로 만약 근저당권이 선순위이면 임차권자는 차순위로 배당을 받을 수 밖에 없습니다.

대항력을 갖추고 확정일자까지 받았더라도 법원 경매 매각대금에서 보증금을 배당으로 받기 위해서는 반드시 배당요구를 해야 합니다. 배당요구 때는 확정일자가 있는 임대차계약서 사본, 주민등록 등본 등을 첨부하여 배당요구서를 법원에 제출하여야 합니다. 최우선변제권이 있는 소액임차인도 배당요구서는 제출해야 합니다.

위에서 말한 선순위 담보물권이 있는 경우에는 임차권을 주장할 수 없어 경락인에게 집을 비워줘야 되는데, 게다가 배당요구도 하지 않았다면 보증금을 한 푼도 받지 못하게 됩니다.

구체적으로 보면, 세든 집이 1억원에 낙찰되면 대략 5백만원 정도의 경매비용을 제하고 나머지 금액을 배당하므로 9천5백만원을 가지고 순위대로 배당합니다. 우선 1순위로 은행 근저당권이 있고 그 대출원리금이 7천만원이라고 하면 은행이 7천만원 전액을 배당받습니다.

다음 순위로 임차권이 있고 보증금이 4천만원이라면, 배당잔액이 2천5백만원에 불과하므로 임차권자는 2천5백만원만 배당받고 못받은 1천5백만원은 전소유자인 집주인에게 일반 채권으로 청구할 수 있지만 변제능력이 없는 경우가 대부분이므로, 이런 일이 생기지 않도록 임대차계약 당시 등기부등본을 열람하여 선순위 근저당권여부 및 채권최고액을 확인해야 합니다.

입주와 주민등록을 갖춘 다음날이 대항력 발생일인데 이날 확정일자도 받았는데 그날 집주인이 은행에서 대출하면서 근저당권을 설정해 준 경우에는 임차권과 근저당권이 동순위로서 채권액에 비례하여 안분배당을 받아야 합니다. 남은 배당금이 5천만원인데 동순위인 은행 대출원리금이 6000만원이고 보증금이 4000만원이라면, 비율에 따라 배당되므로 은행이 3천만원, 임차권자는 2000만원을 배당받게 됩니다.

그러므로 계약 당시는 물론이고 임대차 직후에도 혹시 확정일자일과 같은 날 집주인이 근저당권 설정을 해준 것이 있는 지를 등기부등본을 열람하여 살피고, 있다면 집주인에게 대책을 요구할 필요도 있다 할 것입니다.