주택임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 따라서 임대차 기간에 관하여도 임차인에게 유리하게 되어 있고, 이에 관한 분쟁에서 판례도 가능한한 임차인의 편에 있습니다.

주택임대차보호법 제6조 제1항은 '임대인이 임대차기간만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다' 라고 규정하고 있습니다.

또한 같은 조 제2항은 '제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다'라고 하고, 제4조 제1항은 '기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다' 라고 규정하고 있습니다.

한편 제6조의2는 제1항에서 '제6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있다'고 하고, 제2항에서 '제1항의 규정에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다'고 규정하고 있습니다.

종합적으로 살펴보면, 우선 집주인은 만료전 6월부터 1월까지 사이에 임차인에게 더 이상 임대하지 않겠다는 의사를 표시하지 않으면 임대차는 전과 같은 임대 조건으로 묵시적으로 갱신되는 것이고, 반면 임차인은 만료전 1개월까지만 통지하면 된다는 것입니다.

그리고 위와 같이 임대인이나 임차인 누구도 의사를 표시하지 않아 묵시적으로 갱신된 경우에는 그 존속기간은 정함이 없는 것으로 보게 되어, 임대인으로서는 2년의 기간 동안 전임대차계약과 동일한 조건으로 임대할 수 밖에 없게 됩니다.

즉 대법원은 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법 제6조 제2항, 제4조 제1항에 따라 2년으로 된다고 임차인에게 유리하게 판시하고 있습니다.

그러면 묵시 갱신된 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있고, 이 경우에 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생하므로, 임차인은 2년의 구속 없이 3개월 정도의 제한 하에서 자유롭게 해지할 수 있는 길이 있는 것입니다.

다시 말하면 묵시적 갱신의 경우 임대인은 2년의 기간 동안 해지를 주장할 수 없으나, 임차인은 계속 임차를 원하면 2년 기간을 주장할 수도 있고, 원하지 않으면 언제든지 해지할 수 있되 다만 해지통고가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나서만 효력이 발생할 수 있다는 것입니다.

묵시적 갱신이 되었을 경우에는 당초 받은 확정일자가 있다면 계속 유효하므로 임대차계약서를 새로 작성하거나 새로이 확정일자를 부여 받을 필요가 없습니다. 오히려 새로이 확정일자를 부여 받고 기존 임차계약서를 없애버리면 문제가 될 수 있습니다.

임대인이 더 이상 전세 놓을 생각이 없다고 말했다면 이는 임대거절의 의사표시는 한 것이므로 다만 그 시기가 만료전 6월부터 1월까지 사이에 표시한 것인지만 문제됩니다.

또한 계약이 만료되었고 이에 대해서 구두상으로 계약연장의 합의를 한 경우에도 묵시적 갱신은 아니고 명시적 갱신이고, 이 경우 묵시적 갱신이 아니기 때문에 주택임대차보호법상 묵시적 갱신으로 임대차계약이 연장된 경우 인정되는 임차인의 계약해지권을 행사 할 수 없으므로, 기간 만료전에 계약을 해지하려면 임대인이 이에 대해 동의하거나 임차인이 그로 인한 손해를 배상하였을 경우에만 해지 할 수 있습니다. <무료상담 : 043-644-4080>

장진호/변호사