부동산 실거래가 신고제가 시행된지 벌써 1년이다. 부동산 실거래가 신고제는 부동산 시장에 엄청난 변화를 가져왔고 익숙지 않은 납세자들은 매세운 바람에 어리둥절할 다름이다. 시장은 한파에 꽁꽁 얼어붙어 있고 여기저기서 세금에 대한 불만이 많이 들린다. 여전히 다운계약서의 관행도 완전히 사라지지지도 않은듯하다. 일부는 정책이 바뀌면 실거래가신고제도가 없어질 것으로 기대하지만 정책방향이나 경제의 발전단계로 볼때 실거래가 신고제도의 후퇴는 없을 것으로 보인다.

실거래가 신고제란 부동산 거래시 실제 거래한 금액을 계약체결일로부터 30일 이내에 계약 당사자인 매도자와 매수자,그리고 중개업자가 지방자치단체에 의무적으로 신고하도록 한 제도이다. 부동산 실거래가를 신고하지 않거나 허위신고를 했을 경우에는 매도자, 매수자 및 중개업자에게는 취득세 3배 이하의 과태료가 부과된다.

또한 신고된 실거래 금액은 해당 물건의 등기부에 기재되고 정부의 부동산종합전산망 시스템을 통해 지속 관리된다. 실거래가 검증시스템이 구축되기 때문에 신고가격의 적정성을 충분히 검증이 가능하다는 것이다. 그렇기 때문에 종전과 같이 가격을 턱없이 낮춰 신고하기가 곤란하다. 등기단계에서도 검인계약서를 허위작성 하게 되면 5년 이상의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금 등 형사처벌을 받게 된다.

게다가 취득 시 양도가액을 낮게 신고하면 팔 때 많은 양도세를 물게 되기 때문에 매수자가 이중계약서 작성 자체를 거부할 가능성이 많다.



부동산실거래가 신고제를 바라보는 시각은 업계에 따라 다양하다. 부동산업이나 건설업계는 부동산시장의 위축과 이에 따른 건설경기의 침체 나타나고 있다.

한편, 자원배분의 경제적 측면에서는 부동산 시장이 투명해지고 양도세 등 거래세 부담이 늘어나면서 투자 패턴이 달라져서 부동산시장과 자본시장의 왜곡구조가 정상화될 수도 있을 것이다. 작년의 주식시장의 활황은 여러요인이 존재하겠지만 부동산시장의 위축도 한요인이 된 것은 사실이다.

실거래가 신고제로 인해 경제 및 거래관행에 여러 파급효과가 발생했다. 먼저 실거래가 신고제는 세금 부담을 줄이기 위해 실제 거래금액을 낮춰 신고하던 관행이 점차 사라져 부동산 시장의 투명화를 획기적으로 유도하는 계기를 마련하게 됐다.

또한 부동산시장은 단기매매보다는 장기 보유하면서 비과세 혜택을 받거나 장기보유특별공제 혜택을 통해 양도세 부담을 줄이는 투자 패턴을 선호하게 된 것이다. 다시말하면 단기 거래보다는 장기위주로 투자로 전환할 가능성이 크다는 것이다.



그렇다면 양도세 실거래가 신고를 대비하여 납세자가 어떻게 준비하는 것이 세금을 줄일수 있을까? 실거래가는 기준시가로 계산할 때보다 아무래도 세금이 많이 나올 수 밖에 없다. 왜냐하면 기준시가는 많아야 시가의 70~80%정도만을 반영하고 50%도 반영을 못하는 경우도 많기 때문이다.

방법은 한 가지밖에 없다. 공제 받을 수 있는 것은 모두 빠짐없이 공제를 받는 것이다. 기준시가로 계산할 때와 달리 실거래로 양도소득세를 계산할 때는 필요경비라 하여 각종 경비를 공제하도록 되어 있다. 여기서 필요경비란 취득세 및 등록세, 부동산중개료, 공증비용, 인지대, 부동산 취득시 매입한 채권을 매각하면서 발생한 손실, 샷시비용 등 자산 취득에 소요된 모든 관련비용을 의미한다.

조심할점은 아주 오래전에 취득하여 취득시 실거래가를 알 수 없는 경우에는 기준시가를 반영하여 환산을 하는데 이 경우에는 실제 필요경비를 공제받을수 없고 일정액의 법정경비만 인정받을수 있다는 것이다. 이런경우에는 경비영수증을 아무리 모아도 소용이 없다는 것이다. 그러나 85년이전에 상속을 받은 경우에는 취득시기 의제로 인하여 환산을 하더라도 취득시 실거래가로 인정받을수 있기 때문에 필요경비가 많은 경우에는 실제 경비로 인정받을 수 있는 경우도 있다.

정리하면 양도소득세 실거래가 과세에 대비한 가장 중요한 절세전략은 부동산을 취득하는 순간부터 시작된다. 바로 부동산을 취득한 시점에서부터 미래의 매도시점의 양도소득세를 염두에 두고 관련 영수증을 모아두는 세밀한 준비를 해야 하는 것이다.

- 이진희 세무사 -



대원과학대학 세무경영과 겸임교수

제천시 결산검사위원 역임

충주mbc "오늘도 좋은 아침" 세무상담

2007년 올해의 세정협력자로 선정

제천세무서 공정과세협의회 위원

제천세무서 이의신청심의위원회 위원 및 과세전적부심사위원회 위원



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