최근 퇴직을 하거나 여유자금이 있어서 자금운용에 고민 중인 분들중 상가 임대를 생각하는 분들이 많다. 요즘 같은 저금리 시대에 금융권보다는 확실한 수입이 보장되는 임대수입만큼 매력적인 것도 없을 것이다.

먼저 상가를 분양받아 임대업을 영위하고자 할 경우에는 상가의 규모 및 주변 임대시장을 먼저 파악하여 내가 분양받은 부동산으로 임대수입금액이 얼마나 될지 사전에 시장조사가 필요하다.

만일 임대예상수입금액이 연간 4800만원을 초과하는 경우에는 반드시 일반사업자로 사업자등록을 하는 것이 유리하고 그 이하가 될것으로 예상될때에는 납세자가 일반과세자나 간이과세자중에서 선택할 수 있다.

주의할점은 다른 곳에 일반과세자로 사업자등록을 하여 사업을 영위하고 있는 경우에는 사업의 규모 여부에 불구하고 임대수입금액이 4800만원에 미달하는 경우라도 간이사업자로 사업자등록을 할 수 없고 반드시 일반사업자만이 가능하다는 것이다.

간이과세자로 사업자 등록을 하게되면 무엇보다도 부가세부담이 상당히 적다. 부가세납부액은 임대금액에 약 3%정도로 일반사업자에 비하여 상대적으로 유리하다. 또한 부가세 상당액만큼 저렴하게 임대를 할 수 있기 때문에 소규모 사업자의 경우 유리할 수가 있는 것이다. 그렇지만 당초 분양으로 납세자가 부담한 부가세는 환급을 받을 수 없는 단점이 있다.

상가분양을 받을때 일반사업자로 등록을 하면 분양받을때 부담한 부가세액을 전액 환급받을수 있는 장점이 있다. 그렇지만 이후 부가세를 신고할 때 납부해야 되는 금액은 일반과세자이므로 10%로 간이과세자에 비하여 상당히 부담이 된다. 또한 월 임대료에 대해서 반드시 세금계산서를 발행해야 하므로 세금계산서를 발행하지 아니하면 가산세가 추징될수 있다.

또한 임차인이 부가세를 부담하게 하므로 납세유형에 따라 임차료가 부담이 될 수 있다. 세입자가 일반사업자일 경우 임대료의 부가세 상당액을 임차인이 매입세액공제를 받을 수 있기 때문에 문제가 되지 않지만, 간이과세자일 경우에는 부가세 상당액을 매입세액공제를 받을 수 없기 때문에 임대료에 대한 부가가치세액만큼 더 부담해야 되므로 임대에 있어서 경쟁력이 떨어질수도 있는 것이다.

그리고 분양금액을 여러번 나누어 내는 경우에는 미리 사업자등록을 해야만 부가세 상당액을 매입세액공제 받아 환급 받을 수 있는 점에 주의해야 한다. 왜냐하면 부가세법상 매입세액공제는 사업자등록신청일로부터 소급하여 20일이내의 세금계산서만이 공제가 되기 때문이다. 그리므로 분양금액을 최소한 3번이상 나누어 지급하는 경우에는 대가를 지급할때마다 세금계산서를 수수하기 때문에 반드시 미리 사업자등록이 돼있어야만 하는 것이다.

상가를 임대하다가 나중에 팔게되는 경우에는 어떤 세금문제가 있을까? 상가를 매각하게 되면 먼저 양도세를 내야 한다.

그렇기 때문에 세금문제를 생각할때는 1년이상 보유한 후 양도해 양도세 부담을 줄이거나, 부부공동명의를 고려하는 것도 좋은 방안이다. 먼저 부부공동명의는 양도소득세 감면 효과가 있다. 양도세의 세율적용은 양도자 개인별 과세가 원칙이다. 따라서 부부의 공동명의로 지분을 나눠 놓으면 양도세를 부과하는 기준이 되는 과표와 세율도 그만큼 줄어드는 것이다. 또한 임대하고 있는 부동산을 부부공동명의로 한다면 임대소득세도 절약할 수 있다. 종합소득세도 초과누진세율을 적용하고 있기 때문에, 한 사람에게 몰렸던 소득이 부부 두 사람으로 나눠지므로 낮은 세율을 적용 받을 수 있게 되는 것이다.

또한 폐업시점의 부가세문제도 있다. 일반사업자로 등록한 후 폐업할 경우에는 이미 환급받은 세금에 대해 감가상각자산의 잔존기간에 따라 계산한 세액을 다시 납부해야 한다. 그리고 폐업시점도 상당히 중요하다. 폐업이후에 부동산을 매각하는 경우에는 비사업자로 부동산을 매각하는 것이기 때문에 건물매각부분에 대해 부가세 문제가 발생할 여지가 없으나 폐업전에 부동산을 매각하는 경우에는 사업자의 지위에서 건물을 매각하는 것이기 때문에 부가세가 과세된다. 그러므로 매매금액을 기준으로 토지와 건물부분에 대하여 구분계산해서 건물부분에 대하여 세금계산서를 반드시 교부해야 하는 것이다. (상담 ☏ 651-2323 e-mail : jini@taxzine.com )

/이진희 세무사

대원과학대학 세무경영과 겸임교수

제천시 결산검사위원 역임

충주mbc "오늘도 좋은 아침" 세무상담

2007년 올해의 세정협력자로 선정

제천세무서 공정과세협의회 위원

제천세무서 이의신청심의위원회 위원 및 과세전적부심사위원회 위원



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