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[똑똑한 수요일] 매도인 하자담보책임 문제, 어디까지일까?
서한솔 기자  |  rachelnews@ccdailynews.com
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승인 2016.10.26  15:40:22
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[충청일보 서한솔기자] 생활 곳곳에서 일어나는 곤혹스러운 일들! 누가 잘못했는지 알 수 없는 애매한 일들. 여러분의 고민을 털어 놓으세요. 유달준 변호사가 명쾌하게 해결해드립니다.

 

<사연> 안녕하세요. 저는 2년 전 P씨에게 3층 빌라를 팔았던 K라고 합니다. 급하게 사업을 준비하면서 돈이 필요해 갖고 있던 빌라를 시세보다 저렴하게 내놓게 되었죠. 지은 지 약 7년 정도된 빌라였습니다. 당시 P씨에게 건물 이곳저곳을 꼼꼼히 보여드렸고 빌라의 노후된 부분에 대해서는 P씨의 요구대로 일정 부분 가격을 더 내려서 팔았습니다. 그리고 2년이 지난 어느 날이었습니다. P씨에게 전화가 왔습니다.


현 집주인 P씨: 잘 지내고 계시죠? 저 2년 전 유명빌라를 샀던 P입니다.

전 집주인 K씨: 아 네, 안녕하세요? 그런데 무슨 일로 전화를?

현 집주인 P씨: 다름이 아니라, 몇 개월 전부터 2층과 3층 방 세입자가 수돗물을 쓰는데 막힌다고 항의전화가 왔어요. 그래서 수리업체를 불렀거든요. 그런데 수리업체 기사님께서 말씀하시길, 이 문제가 몇 년 전부터 쌓여서 지금 이렇게 막히는 것이라고 하더라고요.

전 집주인 K씨: 네? 아니요? 제가 원룸을 세주었을 때, 그런 말 없었는데요?

현 집주인 P씨: 수리기사분 말씀으로나 제가 볼 때도 오래전부터 문제가 있었던 것 같아요. K씨께서 수리요금을 내주셔야 겠어요~

전 집주인 K씨: 아니 2년 만에 전화해서 이런 경우가 있나요? 매매할 당시 저랑 건물을 돌아보며 이미 낙후된 부분은 설명해드렸었잖아요. P씨가 가격도 깎으셨고요~! 그리고 저는 이제 그 집과는 관련 없는 사람입니다. P씨가 집을 사신 후 문제가 발생한 것을 왜 저에게 책임을 무는 건지, 도통 이해할 수가 없네요.

현 집주인 P씨: 그렇게 말씀하시면 안 되죠. 관련이 없다니요. 2년이 까마득한 옛날도 아니고, 그때 문제가 있었으니까 지금 이렇게 수돗물이 막힌 거죠! 어쨌든 책임지고 수리해주세요~!


니 글쎄! 유명빌라를 판지 2년이 지났는데, 수돗물이 막혔다며 물이 내려가질 않는다고 수리요구 전화가 온 겁니다. P씨 말에 따르면 본인이 집을 사기 전부터 문제가 있었던 부분이니 수리요금을 청구한다는 건데요. 저는 이해할 수가 없었습니다. 2년 전 빌라를 P씨에게 매매할 당시에 빌라의 노후된 부분과 액자로 인해 구멍이 난 벽면 등을 고지했죠. 수돗물에 관해서는 문제가 전혀 없었기에 말할 필요도 없었고요. 2년이 지났는데 이제 와서 수리비를 요구하는 현 집주인에게 제가 수리요금을 줘야 하나요? 궁금합니다.

 

   
 

서한솔 기자: 오늘 사연은 건물 매매가 끝나고 2년이 지났는데 현 건물주가 전 건물주에게 건물 수리비를 요구하면서 빚어진 갈등입니다. 매도인 하자담보책임 문제인데요. 현 건물주는 건물 매매 전부터 문제가 있었다는 주장입니다. 반면 전 건물주는 계약이 끝난 상태이기 때문에 건물과 관계가 없다는 입장입니다. 유 변호사님, 어떻게 보시나요?

유달준 변호사: 건물을 사고 팔 때 자주 생기는 분쟁이네요. 결론부터 말씀드리면 본 사안에서 전 주인 K씨는 수도 수리요금을 지불할 의무는 없다고 보입니다.

 

서한솔 기자: 네~ 건물을 매매하고 난 후 하자가 발생했을 때, 전 건물주가 책임을 져야 한다는 이야기를 전에 얼핏 들은 것 같은데요. 사실 건물을 팔았다고 해서 책임에서 완전히 자유롭지는 않죠?

유달준 변호사: 네 맞습니다~ 민법상 매도인은 매도목적물이 갖고 있는 하자에 대하여 하자담보책임을 부담하긴 합니다. 이는 아파트 같은 건물에도 해당이 되기 때문에 하자가 있다면 그에 따른 보수나 손해배상의 책임을 질 수는 있습니다.

건물에서 주로 문제되는 하자는 누수나, 결로현상 등을 들 수 있는데, 매도를 하기 전부터 누수나 결로현상이 있었다면 이 부분은 하자로 평가될 수 있기에 담보책임을 부담하게 됩니다. 이를 매수인에게 제대로 설명하지 않았고 그로 인하여 매매계약의 목적을 달성할 수 없을 정도에 이른다면 계약해제도 가능할 수 있습니다.

 

   
 

서한솔 기자: K씨의 경우는 매매 당시 하자부분을 미리 고지했잖아요. 일정 노후된 부분에 대해서 P씨가 매매가격을 내리기도 했고요.

유달준 변호사: 네 그렇습니다~ 본 사안의 경우 건물의 노후된 부분에 대하여 설명을 하였고, 그에 대하여 매수인도 확인을 한 후 매매대금을 감액한 사정이 있습니다.

 

서한솔 기자: 하지만 P씨의 주장은 “수도관 문제가 전부터 쌓여서 이제 터진 문제이다”라는 입장인데요. 이러한 부분도 간과할 수 없지 않나요?

유달준 변호사: 수도관이나 가스관의 경우 영구적으로 사용할 수 있는 것은 아니고, 기본적으로 시간이 지나면서 노후가 될 수밖에 없는 소모품이라 할 것인데, 매매 당시에 특별한 문제가 없었다가 약 2년의 시간이 지나서 발생한 문제는 매도인의 책임범위에 속한다고 볼 수가 없습니다.

 

서한솔 기자: 그렇군요~ 건물도 물건처럼 시간이 지나면 서서히 노후되니까요. 이 사연도 그 경우 같은데요. 그럼 매매 당시 문제가 없었던 부분을 갑자기 현 건물주가 문제 삼는다면 어떻게 해야 할까요?

유달준 변호사: 이런 분쟁을 대비하여 매매계약을 하는 경우에 매수인측에서 문제를 삼을만한 부분을 미리 고지하고 그 부분을 확인한 후에 매수하는 것이라는 내용을 계약서에 부기하면 도움이 됩니다. 그리고 매수인이 눈으로 확인할 수 없는 문제에 대해서는 일정기간을 정하여 그 기간 이후에 발생한 부분은 매도인에게 책임을 물을 수 없다는 내용을 정하여두면 이와 같은 분쟁을 방지하는데 도움이 될 것입니다.

 

서한솔 기자: 네~! 하자 부분에 대해서는 미리 고지를 해두는 것이 좋겠습니다. 특히 매도인이 책임을 질 수 있는 기간을 합의하에 정해두는 것도 꼭 필요해 보입니다. 오늘 좋은 말씀 주신 유안 법률사무소 대표 유달준 변호사님 감사합니다. 지금까지 <똑똑한 수요일>이었습니다.


 

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