1.유치권의 성립요건과 관련한 점유

몇 해 전 다세대주택 신축공사 현장에서 하청을 받아 시공을 한 갑은 하도급업체나 건축주로부터 공사대금을 받지 못하자 유치권존재확인소송을 맡아 달라며 필자를 찾아왔다.

필자는 유치권 성립요건을 갖추었는지 판단하기 위하여 갑에게 여러 가지 기초사실을 확인한 후 갑에게 유치권이 성립하지 않아 소송을 해도 필패(必敗)라는 안타까운 결과를 알려줄 수밖에 없었다.

유치권이란 우리 민법이 인정하는 법정담보물권으로서 ‘타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리’이다. 즉, 채권자는 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 누구에 대해서도 그 목적물의 인도를 거절할 수 있고, 더 나아가 채권의 변제를 받기 위해 경매권을 행사할 수 있으며, 사실상 우선변제효과가 있는 강력한 권리이다.

예컨대 시계를 수리한 수리공은 수리비를 받을 때까지 시계를 돌려주지 않고 계속 보관할 수 있고 고가의 시계라면 경매를 통해 채권만족을 얻을 수 있다.

우리 상법은 제58조에서 상사유치권을 인정하고 있는데, 민법과의 차이점은 상인간의 거래에서 발생하는 채권이어야 하는 점, 점유하는 물건 또는 유가증권은 반드시 채무자의 소유여야 하는 점, 채권이 점유하는 목적물로 인해서 발생할 필요는 없다는 점 등이다.

통상 유치권은 건물 신축 공사나 리모델링 공사를 행한 건축업자가 건축주로부터 공사대금을 받지 못한 경우에 문제된다.

필자에게 사건을 의뢰했던 갑은 자신이 맡은 공사를 마무리 하여 공사대금채권이 발생하고 그 변제기가 도래하였음에도 공사현장을 점유하지 않고 그대로 철수를 해버려 애초부터 유치권을 취득하지도 못하였고, 그 후 건축주가 제3자에게 분양을 해 점유를 이전해주었기 때문에 차후에도 점유가 불가능해서 유치권을 취득할 수 없는 사안이었던 것이다.

유치권 성립요건 중 하나인 점유는 성립요건으로서 중요할 뿐만 아니라 저당권과 달리 등기부에 기재될 수 없는 유치권의 존재를 대외에 알리는 기능을 하여 매우 중요하므로, 유치권존재확인의 소에서 가장 치열한 다툼을 벌이는 쟁점 중 하나가 ‘점유의 존재 여부’이다.

그러기에 신축건물이나 리모델링 건물 외벽이나 유리창에 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막이나 커다란 표지문을 심심찮게 볼 수 있는데, 공사대금 채권의 목적물인 건물을 점유하고 있다는 사실을 입증하기 위한 방편으로서 매우 필수적이라 할 것이다.

그런데 위와 같은 공고만으로는 유치권의 성립요건인 점유를 갖추었다고 볼 수 없다. 채권자는 건물을 현실적으로 점유해야 하는데, 점유의 방법은 다양하고 반드시 직접 점유가 아니라 제3자를 통한 간접점유도 가능하므로 공사업체는 적기에 공사대금을 수령할 가능성이 낮은 경우 점유 확보를 위한 노력을 다 해야 한다. 더불어 영수증이나 세금계산서와 같이 공사대금채권액을 입증할 방법도 구비해야 한다. 건설현장에 만연한 구두 약정 또는 의리나 관행만으로 채권을 입증할 수는 없기 때문이다.

2. 유치권에 대한 대응방법

위와 같이 적법하게 성립한 유치권에 대한 대응방법은 채무를 변제하는 것 외에는 별다른 방법이 없다.

일반적으로 유치권이 존재하는 건물에 대한 경매절차는 지연되고 수차례 유찰을 거치게 된다. 유치권이 존재하는 건물을 낙찰 받은 낙찰자는 유치권자에게 채무를 변제할 의무는 없지만, 사실상 유치권의 부담 있는 건물을 취득하게 되어 소유권 행사에 제한을 받을 수 받게 없고, 그로 인하여 사실상 변제를 할 수 밖에 없기 때문이다.

이와 같은 점을 노리고 채무자나 다른 이해관계인은 경매절차를 지연시키며 채권자들을 괴롭히거나 부당한 이익을 얻기 위해서 허위유치권을 작출하기도 한다. 또 일부 유치권자와 채무자가 담합하여 특정 유치권자의 채권액을 부풀리는 시도를 하는 경우도 있다.

그러므로 유치권부 부동산을 낙찰 받고자 할 경우, 경매법원에 제출된 유치권신고서를 확인하고 그 신고자가 실제로 존재하는지(유령회사인 경우가 왕왕 있다) 등에 관하여 반드시 현장을 방문하여 탐문하고 주변을 조사하여 확인하는 절차를 거쳐야 할 것이다.

참고로 위와 같이 허위유치권을 작출하여 경매절차를 저해하거나 배당을 받는 행위는 형법상 사기죄, 경매·입찰방해죄의 범죄를 구성한다는 점도 기억해두자.

<약력>

단국대학교 부동산건설대학원 재학중

사법연수원 제41기 수료

법무법인 이강

㈜굿앤굿 자문변호사

전국 신문사협회 자문변호사

㈜삼덕금속, 제이디, 에오니스 자문변호사

굿앤굿 실전자산설계 아카데미 법률담당 강사

충청일보 ‘경제야놀자’ 연재