[충청시론] 정세윤 변호사

천재지변, 산불, 해일, 지진 등 우리가 전혀 예측하지 못하는 재난이 발생하였을 경우에는, 피해 구제와 관련된 법률문제를 미리 숙지하여 각 개별적 상황에 맞게 침착하게 대응하는 것이 무엇보다 중요하다. 최근 발생한 강원도 산불 재난 역시 마찬가지이다. 필자가 법무부에 근무하면서 강원도 산불 피해자들의 피해 상황을 알아보고 법률문제를 검토하면서 판단하기에, 재난 발생 시 가장 중요하게 다뤄져야 할 문제는 크게 ① 임대차 문제, ② 보험 및 관련 법률에 따른 지원금 지급 여부 등으로 분류될 수 있다고 본다. 이에 이번 칼럼에서는 ① 임대차 관련 문제를 다뤄보고, 다음 칼럼에서는 ② 이번 칼럼에서 미처 다루지 못한 임대차 관련 문제 일부와 보험 및 관련 법률에 따른 지원금 지급 요건에 대하여 다뤄보고자 한다.

임대차 문제와 관련해서는 세부적으로 ㉠ 화재 발생으로 임차 주택이 소훼되었을 때 임대차를 종료시킬 수 있는지 여부, ㉡ 화재로 인하여 임차주택에 일부멸실·하자가 발생하였을 때 수선의무는 누가 부담하는지, 임차인은 수리하는 동안 차임을 부담해야 하는지 여부, ㉢ 화재 발생으로 임차 주택이 파손되어 일정기간 동안 주거를 옮겨야 하는 경우 대항력 및 우선변제권 문제, ㉣ 수리로 거주하지 못한 기간만큼 임대차 기간이 연장되는지 여부 등으로 나눌 수 있다.

먼저 ㉠ 화재 발생으로 임차 주택이 소훼되었을 때 임대차를 종료시킬 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면, 임차주택이 전부 멸실되었을 경우에는 임대차관계는 종료되고, 임차주택이 일부 멸실 및 하자 발생의 경우에는 임차인은 해지가 가능하다. ㉡ 화재로 인하여 임차주택에 일부멸실·하자가 발생하였을 때의 수선의무에 대해서는, 당사자 간 약정이 있는 경우 그 약정이 우선함은 물론이나, 다만 대법원은 ‘특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다’라고 판시 한 바 있으므로(94다34692), 이러한 부분에 있어서는 당사자 간 특약에도 불구하고 여전히 임대인에게 수선의무가 있다.

한편 임대차 계약에 있어서 임차주택을 사용·수익하게 할 의무와 임차인의 차임지급 의무는 상호 대응관계에 있으므로 임차인의 책임 없는 사유로 주택을 전부 사용할 없게 되었을 때에는 차임 전부의 지급을 거절할 수 있고, 부분적으로 지장이 있는 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있다(96다44778). 같은 취지로 현실적으로 임차인은 수선을 하지 아니하여 사용할 수 없었던 기간 동안 사용할 수 없었던 비율만큼 임대인에게 차임의 감액을 청구할 수 있음은 물론이다.