[충청시론] 정세윤 변호사

주택 계약갱신청구권과 관련한 최근 판결은 현재까지 총 6차례가 있었다. 이중 같은 법원 하급심과 상급심 판단이 서로 엇갈리기도 하였고, 관할이 다른 법원 간 판단이 다른 경우도 있었다. 사안이 복잡하고 법원 간 판단도 달랐기에 이번 칼럼에 이어 다음 칼럼까지 판례들을 소개하기로 한다.

① 2021년 3월 판결(임차인이 새 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지 여부가 쟁점이었던 사안).
법원은 계약갱신청구권 관련 첫 판결에서 임차인의 거주 안정을 우선했다. 종전 집주인에게 전세 계약 연장을 위한 계약갱신청구권을 행사했을 경우, 새 집주인이 실거주를 목적으로 하더라도 세입자에게 집을 비워달라고 할 수 없다는 판결이다. 승패의 핵심은 '등기 시점'이었다. 매수자가 소유권이전등기를 마치기 전에 세입자가 기존 집주인에게 계약갱신청구권 행사를 마쳤다면 매수자는 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 권리가 없다는 것이 주요 쟁점이었다(수원지방법원 2020가단569230).

② 2021년 4월 판결(임차인이 계약갱신청구권 행사 여부를 번복하여도 계약갱신청구권을 주장할 수 있는지 여부가 쟁점이었던 사안).
법원은 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않겠다는 의사표시를 보다 엄격하게 해석하였다. 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 의사를 명시적이고 종국적으로 표시한 경우에만 포기를 인정할 수 있다고 판시한 것이다. 즉 해당 사안에서 법원은 임차인의 진정한 의사는 이사 갈 곳과 새로운 계약을 체결하는 경우에 임대차계약을 종료하겠다는 취지로 임대인에게 계약갱신청구권을 행사하지 않겠다고 말한 것일 뿐이지, 임대차계약을 체결하지 못해 이주할 곳이 없게 되더라도 이사를 하겠다는 확정적인 의사를 표시한 것으로는 볼 수 없다고 본 것이다. 

③ 2021년 5월(하급심 판결 : 주택임대차보호법이 시행되기 전 실거주 목적으로 임차인이 있는 아파트를 구매했다면 임대차 갱신을 거절할 수 있다는 법원의 판결)
법원은, 주택매수인이 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시 소유권이전등기를 마치지 않아 실거주를 이유로 임차인의 요구를 거절할 수 있는 임대인의 지위에 있지 아니하고, 임대인 역시 주택매도자로서 실거주 사유가 없으므로 양자 모두 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없긴 하나, 주택매수인은 개정 주임법 이전에 실거주 목적으로 주택매매계약을 체결하였고, 매매계약 당시 임대차계약기간이 종료되면 당연히 실거주할 수 있다고 믿었을 것으로 보이고 그러한 믿음에 잘못이 없다고 판시하였다.

그러면서 주택매수인이 임차인이 계약갱신요구권을 행사하기 이전에 소유권이전등기를 마쳤더라면 적법하게 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있었을 것인데, 그러지 않았다는 사정만으로 매매계약 당시 그 도입 여부를 알 수 없었던 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평에 반한다고 판시하였다. 

따라서 임대인은 '개정 주임법 시행 이전에 실거주 예정인 주택매수인에게 주택을 매도하였다'는 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하였는바, 이 거절은 주택임대차보호법(이하 "주임법") 제6조의3 제1항 제9호 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당한다고 봄이 타당하므로 임차인은 주택을 인도할 의무가 있다고 판시하여, 매수인(새 집주인)의 손을 들어주었다(서울중앙지법 2020가단5302250 판결).