[충청시론] 정세윤 변호사

지난 칼럼에 이어 이번 칼럼에서도 임차인의 계약갱신청구권에 관한 법원의 최근 주요 판례들을 살펴보기로 한다(지난 칼럼에서는 ①~③까지의 판례를 살펴 보았음).

① 2021년 6월 판결(법인소유의 주택은 임대인이 실거주를 목적으로 하더라도 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없다는 취지의 판결)

법원은 '법인소유의 주택은 임대인이 실거주를 목적으로 하더라도 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없다'고 판단하였다. 법인의 경우에는 실거주를 할 수 있는 대상이 아니라는 점'등을 들어 임차인의 손을 들어 준 것이다(서울북부지방법원 2021. 6. 24. 선고)

구체적으로 살펴보면, 재판부는 갱신요구권은 임차인이 계약 갱신의 의사를 표시함으로써 바로 그 효과가 발생하는 형성권이며, B(임차인)의 계약 갱신 요구권 행사는 적법하다고 전제한 뒤, A(임대인)의 갱신 거절이 '실거주를 위한 갱신 거부'인지에 관하여 법인이 주택을 사무실이나 사택으로 쓸 경우는, 주택임대차보호법에서 규정하는 '실거주로 인한 계약 갱신 요구 거절' 사유가 될 수 없다고 판단한 것이다.

②2021년 8월 판결(지난 칼럼 ③번째 판례의 항소심 판결로써 1심 판결과 결론을 달리하였음. 개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결했더라도 임차인의 임대차갱신요구를 거절할 수 없다는 취지의 판결).

지난 칼럼에서 소개했던 서울중앙지법 2021년 5월 판례에서는(지난 칼럼 ③번 판례) 주택임대차보호법이 시행되기 전 실거주 목적으로 임차인이 있는 아파트를 구매했다면 임대인은 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 있다고 판단하였다 그러나 항소심에서는 결론을 달리하여 임대인은 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 없다고 판시한 것이다.

구체적으로 살펴보면, "개정 주택임대차보호법은 원칙적으로 임차인의 계약갱신청구권을 인정하면서 예외적으로 임대인의 계약갱신 거절 사유를 한정정으로 열거하고 있다. 관련 규정 내용과 체계, 부칙 등에 비춰 임대인 측 사정으로 볼 수 있는 '임대인이 임차주택을 매도했고 매수인이 실거주 의사가 있는 경우'를 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제9호의 사유에 해당한다고 보는 것은 예외적으로 열거된 갱신거절 사유를 해석론을 통해 새로 추가하는 결과가 돼 받아들이기 어렵다."고 판단하였다(서울중앙지방법원 민사항소심 사건 2021나22762 판결).

정리해 보자면, 항소심 법원은 개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결했더라도 세입자의 임대차갱신요구를 거절할 수 없다는 취지의 판결, 즉 실거주를 이유로한 갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 '임대인'만을 기준으로 봄이 상당하다고 보았다. 위 항소심 판결로 인하여 1심 판결은 결론을 달리하여 파기되었기에 향후 대법원의 최종 판결을 기다려 보아야 하겠다.

지금까지 이슈가 되었던 최근 판례들을 시간적 순서대로 살펴보았다. 판례에서 문제가 된 것 같이 계약갱신청구권 행사 가능 여부는 입법 공백으로 말미암아 법령 해석을 달리할 수밖에 없게 되었고, 이에 따라 필연적으로 입장 차에 따라 결론이 달라질 수밖에 없다.

법원에서도 결론을 달리하고 있는 마당에 그 당사자인 임대인과 임차인은 말할 것도 없을 것이다. 계약갱신청구권 관련 법령의 입법 취지는 이해하겠으나, 조급하고 졸속한 입법 때문에 당사자인 국민만 피해를 보고 있는 것 같아 안타까울 따름이다.