[충청시론] 정세윤 변호사

오피스텔은 주택법에서 준주택으로 규정하고 있다. 여기서 준주택이라 함은 고령화 및 1~2인 가구 증가 등 변화된 주택 수요 여건에 대응하여 주택으로 분류되지 않으면서 주거용으로 활용이 가능한 주거시설의 공급을 활성화하기 위해서 도입한 용어임을 알아두자.

법령의 규정에서도 알 수 있다시피 오피스텔은 주택으로 분류되지 않기에 업무시설로 볼 수도 있고, 경우에 따라서는 주거용으로 활용이 가능한 주택으로도 볼 수 있다. 이렇듯 오피스텔은 그 사용 쓰임에 따라 업무시설(이른바 상가) 또는 주택으로 분류될 수 있기에 규제하는 법이 각기 다를 수밖에 없고, 부과되는 세금 또한 달라 그동안 오피스텔에 관련된 정부 정책은 일관되지 못하거나 불합리한 점이 적지 않았다.

큰 축으로 3가지 문제점이 있었는데, 첫 번째로는 오피스텔 대출과 관련된 DSR, 두 번째로는 취득세 세율, 세 번째로는 주택수 산정 등이다.

첫 번째로 오피스텔 대출과 관련된 부분을 살펴보자. 그동안 정부는 주거용 오피스텔, 즉 사용자가 주택으로 사용하고자 또는 사용하는 경우 대출 시 대출만기를 일괄 8년으로 고정함으로써 DSR 산정 시 동일가격 아파트(주택)보다 현저히 불리하게 대출을 해주었다. 대출만기를 8년으로 고정하다 보니, 동일한 가격 조건인 아파트(대출만기 30년)에 비하여 DSR이 현저히 차이가 나게 되고 이에 따라 대출 가능 금액이 적을 수밖에 없었다. 다행히도 최근 정부는 위와 같은 불합리성을 인정하고 주거용 등 오피스텔 담보대출의 DSR 산정시 실제 약정만기를 반영하도록 하여 일반주택 대비 불리한 DSR 산정 방식을 개선하기로 하였다. 늦었지만 이 부분과 관련한 정부의 빠른 조치와 대책은 박수를 보낼만하다.

두 번째는 취득세 세율 관련 문제이다. 오피스텔을 유상취득한 자는 주거의 목적으로 해당 오피스텔을 취득한 것이라 하더라도, 주택을 유상취득한 경우에 관한 세율(10/1,000)보다 4배나 높은 세율에 따른 취득세를 부담해야 한다. 이와 관련해서 오피스텔 이해당사자들은 주택과 달리 오피스텔을 취득한 경우를 합리적 이유 없이 차별하여 조세평등주의에 위배된다며 그동안 끊임없이 주장하며 헌법소원까지 제기하였다. 그러나 헌법재판소는 지난 2020년 3월 26일 조세평등주의에 위배되지 않는다는 취지로 합헌 결정을 내렸다(2019헌바447).

설령 헌법재판소 결정과 같이 관련 법령이 위헌이 아니더라도 소유자가 오피스텔을 주택으로 사용하고자 취득하여도 업무시설에 관한 취득세를 부과한다는 것은 납세자의 입장에서 볼 때 너무나 불합리할 수밖에 없다. 이는 정부가 이러한 불합리성을 인정하고 법령을 개정하여 오피스텔에 관한 정책 기조를 바꿔야만 해결할 수 있는 문제로 귀결될 수 있다.

한 예로 정부가 정책적으로 법령을 개정함으로써 오피스텔을 주택으로 사용할 경우에는 주택에 부과되는 취득세율을 적용하되, 이후에 업무시설로 사용할 경우에는 업무시설에 해당하는 취득세율을 적용하여 취득세를 추가 납부하게 하는 방법이 있을 수 있는 것이다.

또 다른 방편으로는 현행과 같이 주택에 부과되는 세율에 비하여 4배나 높은 세율을 오피스텔에 적용할 것이 아니라, 그 중간에 해당하는 세율(가령 20/1,000)을 적용할 수도 있는 것이다. 이와 같은 정부의 유연한 정책기조와 이를 토대로 한 법령개정으로 오피스텔에 관한 불합리한 규제를 완화해야 한다.