[충청시론] 정세윤 변호사

지난 칼럼에서 오피스텔에 관한 불합리한 큰 축의 문제점 3가지 중 2가지를 지적하였음을 기억하자(오피스텔 대출과 관련된 DSR, 취득세 세율). 이번 칼럼에서는 나머지 문제점인 오피스텔의 주택수 산정에 관한 문제점을 중점적으로 살펴보자.

오피스텔은 주택법에 의한 정의에 의할 때나 건축물 대장으로 기재된 용도에 의할 때나 엄연히 주택이 아닌 업무시설이다. 그렇기에 오피스텔은 아무리 주거용 오피스텔(이른바 아파텔)이라 하더라도 주택법이 아닌 건축법 적용을 받으며, 그 토지의 용도지역이 주거지역이 아닌 준주거지역, 상업지역 등에 건축되도록 규정되어 있는 것이다.

이러한 사정 등으로 정부가 주택이 아닌 오피스텔을 최근 시행된 특례보금자리론에서 제외시킨 정책은, 개인적으로 불합리하여 도저히 납득할 수 없지만 현행 법령상 특례보금자리론이 주택법에서 주택으로 정의된 부동산에 한정하기에 논리적으로는 그나마 이해가 되는 측면이 있다.

개인적으로 필자는 특례보금자리론이 서민들의 금융 비용 경감과 주거안정을 위해 도입된 금융정책이라는 점을 고려하면, 오피스텔을 주택처럼 사용·수익하는 사람에게 특례보금자리론이 적용되어야 마땅하다고 생각한다. 나아가 이러한 이유와 논거로 취득세를 아파트보다 4배나 높은 4.6% 내야 하는 것도 논리적으로는 납득할 수 있다고 치자. 그렇다면 정부와 법령은 이러한 논리를 계속 견지하면서 어째서 오피스텔을 관련 법령 등에서 주택수에 산정하고 있는 것인가?

구체적으로 보면 현행 오피스텔을 주택수에 산정함으로써 납세자에게 불이익을 가하고 있는 부분은 크게 3가지이다. 취득세 중과, 종합부동산세, 다주택 양도세 중과가 바로 그것이다. 다른 주택을 취득할 시 이미 주거용 오피스텔을 보유하고 있다면 오피스텔이 주택으로 취급되어 취득세 중과가 될 수 있다.

또한 주거용 오피스텔은 종합부동산세 납부대상이므로 이 또한 납세자 입장에서는 불합리한 점일 수밖에 없다. 나아가 주거용 오피스텔은 양도소득세 산정 시 완전히 주택으로 산정됨으로써 이로 인해 양도소득세 중과가 되며, 다른 주택 양도 시 비과세 특례를 받지 못할 수 있는 불이익이 있는 것이다.

세법은 실질 과세의 원칙에 따르므로, 오피스텔을 주택과 같은 주거용으로 사용할 경우 관련 법령에 따라 위와 같이 주택으로 산정하는 것은 납득할 수 있다. 그러나 이러한 원칙이 서민들에게 불이익하게 적용되어서는 안 된다.

주거용 오피스텔을 주거용으로 사용·수익하고 있는 수요자는 누구인가? 오피스텔 전용면적 85㎡는 아파트 기준으로 25평이고, 오피스텔 전용면적 59㎡는 아파트 기준으로 18평이다. 이러한 거주공간에서 사는 사람들은 대게는 서민들일 것이고, 설사 소유자가 임대인이라 하더라도 임차인이 납부하는 임대료를 고려하면 오피스텔에 부과되는 세금을 줄여야만 그 혜택이 낙수 효과로써 임차인에게 돌아갈 수 있다.

결론적으로 오피스텔을 아무리 주거용으로 사용하더라도 이를 주택수에 포함시키는 것은 법령상 논리적으로는 타당할 수는 있겠으나 납세자의 입장에서는 현저히 불합리하여 납득하기 어렵다.

취득세는 주택에 비해 4배나 높게 부과하고 특례보금자리론에서는 이런저런 이유로 그 대상에 포함시키지도 않으면서 다른 법령에서는 오피스텔을 주택으로 산정하는 불합리를 어떠한 논거로 납득할 수 있겠는가? 굳이 정부가 실질 과세의 원칙 등등을 주장하며 기존 입장을 고수해야만 한다면, 오피스텔 면적을 기준으로(85㎡ 또는 59㎡) 그 기준 면적 이하이면 관련 법령에서 주택수에서 배제시킴과 더불어 특례보금자리론 대출을 실행시켜 줄 방안 등이 검토될 수 있겠다. 정부의 정책 기조의 변화와 관련 법령 개정의 입법이 시급한 때이다.