[충청시론] 정세윤 변호사

주택과 상가 임대차에 있어서 묵시적 갱신과 임대차3법에 의해 도입된 계약갱신청구권은, 임대인이나 임차인에 있어서는 재산권의 행사로써 너무나도 중요한 법적 쟁점이 아닐 수 없다.

특히나 계약갱신청구권은 법률의 규정이 모호할뿐더러 너무나도 임차인 중심으로 규정되어 있다 보니 그동안 임대인과 임차인 간의 법적 다툼이 끊이지 않았다. 이러한 이유로 같은 심급 법원조차 동일한 사안인데도 불구하고 해석이 엇갈렸고, 하급심과 상급심과의 견해도 서로 달라 혼란이 현재까지도 이어지고 있다.

이번 칼럼에서는 묵시적 갱신, 계약갱신청구권 등에 관한 전반적인 정리와 함께 최근 이슈가 되고 있는 판례를 살펴보고자 한다. 먼저 기초적인 용어부터 정리해 보자. 갱신과 재계약에 관한 용어이다.

 

◇갱신 vs 재계약

   갱신 

계약이나 서류의 유효 기간이 만료되었을 때, 그 기간을 연장하는 것

▶ 기존 계약과 조건은 똑같고 기간만 연장하는 계약을 뜻함

재계약 

한 번 계약했던 일의 기한이 끝나 다시 하는 계약

▶ 기간 연장뿐만 아니라, 조건 등도 변경하는 계약을 뜻함
 

위 표 용어의 정의에서 알 수 있다시피 갱신과 재계약은 엄연히 다르다. 단지 기간만 연장하는 것이라면 갱신인 것이고, 기간 연장과 더불어 다른 조건이 변경된다면 재계약이라 보는 것이 맞다.

이제 법적 쟁점이 되고 있는 묵시적 갱신과 계약갱신청구권에 관하여 아래의 표를 통해 자세히 살펴보자.

 

◇ 묵시적 갱신

 

상가임대차보호법

 묵시적 갱신

민법,주택임대차보호법

묵시적 갱신

  요건

 

① 임대인이 계약종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 아니한 경우

 

② 환산보증금 이내인 경우

[민법]

임대인이 임대차 종료 후 상당한 기간 내 이의를 제기하지 않을 것

 

[주임법]

임대인과 임차인이 계약기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 의사표시 없을 것

효과

 

 

계약기간 1년 연장

[민법]

존속기간 없는 임대차

[주임법]

존속기간 2년

중도해지

임대인 해지

x

[민법]

임대인, 임차인 언제든지 ○

[주임법]

임대인은 못함. 임차인은 언제든지 ○

임차인 해지

언제든지 O

  계약해지

  효과

3개월이 지나면 효력 발생

[민법]

임대인 해지 시 6개월 후, 임차인 해지 시 1개월 후 효력 발생

[주임법]

임차인 해지 시 3개월 후 효력 발생
 
 

◇ 묵시적 갱신, 재계약, 계약갱신청구권

 

묵시적 갱신

재계약

계약갱신청구권

효력

 

임대차계약 2년 연장

 

상가의 경우 1년 연장

임대차계약 합의에 따른 기간 연장, 조건 변경

 

임대차계약 2년 연장

 

① 상가의 경우 최초의 임대차기간 포함하여 10년을 초과하지 아니하는 범위 내 가능

계약갱신청구권 가능 여부

 

② 계약갱신청구 가능

 

③ 계약갱신청구

가능

계약갱신청구

불가능

중도해지

가능 여부

임대인 불가능

임차인 가능

(효력 3개월 후)

중도해지 불가능

임대인 불가능

④ 임차인 견해 대립

(최근 판례 입장 불가능)

 

위 표에서 알 수 있듯이 묵시적 갱신, 재계약, 계약갱신청구권의 요건과 효력이 서로 상이하다. 특히나 실무에서 잘못 알고 있거나 법적 견해가 다른 사항들은 위 ①~④으로 정리될 수 있는데, 다음 칼럼에서 차례차례 살펴보고자 한다.
저작권자 © 충청일보 무단전재 및 재배포 금지