[충청시론] 정세윤 변호사

지난 칼럼 ‘묵시적 갱신, 계약갱신청구권에 따른 임대차기간 및 중도해지 가능 여부Ⅰ’에서 ‘갱신’과 ‘재계약’에 대한 용어 정리와 ‘묵시적 갱신’, ‘재계약’, ‘계약갱신청구권’의 요건 및 효력에 대한 차이를 살펴보았다. 이번 연재는 지난 칼럼에 이어 실무에서 잘못 알고 있거나 법적 견해가 다른 사항들을 정리했다.

① 계약갱신 청구권의 효력: 임대차계약 2년 연장. 상가의 경우 최초의 임대차기간 포함하여 10년을 초과하지 아니하는 범위 내 가능하다.

상가 임대차의 경우에도 주택과 같이 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 그러나 주택과 달리 계약갱신청구권의 횟수에 제한을 두고 있지 아니하고, 행사 기간 또한 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 가능하다는 점에서 주택의 계약갱신청구권과 차이가 있다. 예를 들면, 최초 상가 임대차 기간을 3년으로 하였는데, 계약기간 만료 후 계약갱신청구권을 청구하여 그 기간을 5년 더 연장하였다고 가정해 보자. 그렇다면 총 임대차계약 기간은 8년이므로 앞으로 2년이 더 남아있다. 따라서 5년 이후 계약갱신청구권을 1년 쓰고, 그 이후에 1년을 더 쓸 수도 있다는 뜻이다(3+5+1+1).

② 묵시적 갱신의 계약갱신청구가 가능하다.

주택의 묵시적 갱신에 관해서도 오해가 많아 예를 들어 설명하도록 하겠다. 최초 주택 임대차계약 기간을 4년으로 했다고 가정해 보자. 4년 후 묵시적 갱신이 됨에 따라 2년이 더해져 총 6년이 지났을 무렵, 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있을까? 정답은 당연히‘가능하다’이다. 이러한 점은 묵시적 갱신이 되지 않았어도 마찬가지이다. 주택임대차보호법에서는 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다고 되어 있을 뿐이지(주임법 제6조의 3 제2항), 상가와 같이 총 임대차기간의 제한을 두고 있지 아니하기 때문이다. 보통의 경우 임대차계약 기간이 4년이 넘어가면 계약갱신청구권을 행사하지 못하는 것으로 알고 있는데, 이는 분명히 잘못 알고 있는 것이다. 4년이라는 기간이 언론이나 실무에서 다뤄지고 있는 것은, 최소 임차인이 계약갱신청구권을 사용하여 4년 동안 거주할 수 있다는 뜻이지(최단 존속기간 2년+계약갱신청구권 행사에 따른 2년), 임차인이 최대로 거주할 수 있는 기간이 4년이라는 뜻이 아니다.

③ 재계약의 계약갱신청구가 가능하다.

같은 논리로 최초의 계약에 이어 계약갱신청구권을 행사하지 않고 재계약, 즉 새로운 계약을 지속적으로 해왔다고 가정하자. 그 기간이 5년이 될 수도 있고 10년이 될 수도 있겠으나, 그 기간이 얼마나 장기간인지는 전혀 중요하지 않다. 임차인은 법에 따라 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으므로, 마지막 재계약 시점에 임대인이 재계약을 거절한다면 임차인은 계약갱신청구권을 행사하여 추가적으로 2년을 해당 주택에서 거주할 수 있는 것이다.

④ 계약갱신청구권의 중도해지 가능여부: 임대인 불가능. 임차인 견해 대립(최근 판례 입장 불가능).

계약갱신청구권 관련 법률에 있어 가장 논란이 되고 있었고 임대인에게 불합리하여 도저히 납득할 수 없는 부분은, 임차인이 계약갱신청구권 행사 후 일방적으로 계약을 중도 해지할 수 있다는 점이었다. 관련 법령과 법리는 다음 칼럼에서 다루고자 한다.