[정세윤 변호사] 지난 임대아파트 분양전환 조건에 관한 관련 문제에 이어, 임대사업자가 분양전환 절차를 의도적으로 지연시킬 경우 임차인들이 강구할 수 있는 수단은 무엇인지, 나아가 건설사가 대법원 판례에 반하여 국토교통부의 협조 공문에 따라 유주택 세대원이 있는 경우에도 분양전환을 해 줄 경우 처벌 가능성이 있는지 여부에 대해서 살펴보기로 한다.

먼저 구 임대주택법 제21조 제5항에 따르면, 임대사업자가 제1항에 따른 임대의무기간 경과 후 또는 부도 등, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우가 발생한 후 각각 6개월 이상 제3항에 따른 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우에는, 임차인(임차인대표회의)은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있도록 규정되어 있다.

따라서 만약 임대사업자가 임대의무기간이 지났음에도(조기 분양의 경우 5년의 1/2인 2년 6개월 경과 후) 분양전환승인을 신청하지 않은 경우에는, 임차인이 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 관할관청에 직접 분양전환승인 신청을 할 수 있다. 이는 임대사업자가 시세차익이 많이 나는 지역에 있어 고의적으로 분양전환 절차를 지연시킴으로써 부적격자를 양산하는 것을 방지함에 그 주된 목적이 있다고 하겠다.

한편 현재 가장 중요한 이슈가 되고 있는 분양전환 조건의 관련 문제는, 세대원 유주택자인 임차인에게 임대사업자가 관련 대법원 판례에 반하여 분양전환을 할 경우 임대사업자가 처벌을 받게 되는지 여부이다. 결론부터 얘기하자면 형사 처벌을 받을 가능성은 극히 낮다는 것이 법조계의 중론이다. 이러한 점은 대법원 판례 이후 임대사업자가 세대원 유주택자인 임차인에게 분양전환을 하였음에도 현재까지 아무런 처벌을 받지 않았다는 사실이 뒷받침해 주고 있다.

특히나 주무부서인 국토교통부가 최근인 2018. 5. 14. 전국의 각 임대사업자에게 “본 공문 수신 전 입주자모집공고를 통해 선착순 입주자로 계약한 임차인에 대해서는 선의의 피해 방지를 위해 기존과 같이 임차인만 무주택자인 경우 분양전환자격을 인정하는 것이 타당하다고 판단됩니다. 따라서 각 지자체에서는 구 임대주택법에 따라 분양전환 자격 검토 시 해당 내용을 반영하여 선의의 피해가 발생하지 않도록 조치를 취하여 주시기 바랍니다.”라는 공문까지 발송하였기 때문에, 임대사업자가 이를 바탕으로 분양전환을 해주어도 문제가 될 여지는 없어 보인다.

법률적으로 검토해 보더라도, 설령 임대사업자가 대법원 판례에 반하여 분양전환을 해주더라도 임대사업자는 주무부서인 국토교통부의 공문에 따라 그 의무 이행을 한 것이므로, 이는 형법 제20조 정당행위에 해당하여 위법성이 조각되어 처벌되지 않을 가능성이 크다. 여기에 시세차익이 많이 나는 지역의 경우에는, 임대사업자가 자신의 경제적 손해에도 불구하고 국토교통부의 지침에 따라 분양전환을 해주는 셈이 되므로, 사익 추구의 목적이 없어 처벌 가능성은 더욱 낮아지게 된다. 통상적으로 이러한 경우 수사권과 기소권을 모두 가지고 있는 법무부의 의견에 따르거나, 법무부가 그 해석을 주무부서에 위임하였다면 그 주무부서의 의견에 따르는 것이 보통일 것이다. 따라서 해당 입주민들을 법무부나 주무부서(국토교통부 또는 관할지자체)의 의견을 참조해 보는 것 역시 해결 방안의 수단이 될 수 있을 것이다.